Из за недавнещнего вступления Болгарии в Евросоюз спрос на болгарс­кую недвижимость отметил небы­валого возхода в виде всплеска продаж и роста цен. Однако, в последнего полугода рынок  стабилизировался, но все равно спрос на болгарскую недвижимость продолжает расти не толь­ко у коренного населения, но и у иностранцев. Для иностранцев, не яв­ляющихся гражданами ЕС, возможностей приобрести недвижимость на себя как на физическое лицо в Болгарии по прежнему очень немно­го. Отработанная и абсо­лютно легальная схема приобретения объектов не­движимости на зарегистри­рованное юридическое лицо по-прежнему остается са­мой приемлемой и распро­страненной формой оформ­ления сделки для большин­ства таких покупателей.

Сразу оговоримся, что при всей кажущейся простоте схемы, ее техническое воплощение требует специ­фических знаний и навыков, касающихся работы с ино­странными гражданами, поэтому решать вопрос о приобретения недвижимос­ти рекомендуем при помо­щи специалистов, квалифи­цирующихся в этой облас­ти. Зачастую при приобре­тении объекта необходима комплексная работа не­скольких специалистов - ­риэлтера, юриста и бухгал­тера.  Рассмотрим основные этапы при приобретении того или иного объекта.

Пер­вый из них - регистрация юридического лица (в даль­нейшем для простоты мы будем использовать тер­мин «фирма»). Основные требования к фирме, на ко­торую будет приобретать­ся недвижимость следую­щие. Во первых, в ней не должно быть посторонних учредителей. Напомним, что фирма, как правило, регистрируется не только с целью оформления недви­жимости, она же является основанием для получения ВНЖ для учредителей. До­статочно распространен­ная ситуация, когда для эко­номии регистрируется, на­пример, одна фирма на две семьи. В дальнейшем это может принести массу про­блем, связанных с необхо­димостью решать большин­ство вопросов общим со­бранием. Следующий момент - выбор директора.

В Болгарии, в отличие почти всех европейских стран, не требуется на пер­вом этапе директор в ва­шей фирме быть, приглашенный. Объ­ясняется это тем, что ди­ректор не должен иметь дол­говременное проживание в Болгарии (быть гражданином, иметь ПМЖ или ВНЖ). Тоест сразу, без всяких ограничнии можно назначит любого человека директора. Все сделки от имени фирмы со­вершаются именно дирек­тором, в том числе и покуп­ка (продажа) недвижимос­ти.

Исполь­зовать для покупки недви­жимости так наз. генераль­ную доверенность не рекомендуется эсли у Вас нет доверенное лицо в Болгарии. Не ре­комендуется так же для по­купки недвижимости приоб­ретать уже существующую работающую фирму. Проверить прошлое работающей фирмы очень трудно, а недвижимость яв­ляется отличной гарантией получения от фирмы воз­можных задолженностей. Следующий этап -- пра­вильное оформление де­нежных средств, предназ­наченных на приобретение объекта.

В осталных европйских стран средства не могут возникнуть в фирме из «неоткуда», соответствен­но, необходимо правильно оформить кредит от учре­дителей (или других лиц) для приобетения объекта. Иными словами, перечис­лив средства на счет сво­ей фирмы напрямую от ка­кой либо иностранной фир­мы (что еще хуже - офф­шорной), есть все шансы заплатить со всей суммы налог с прибыли.

В Болгарии из за госурственной политике привлечения иностранных нвестции, потдержимая последных 10 лет, не требуется доказывания произхождение денег. Только в банке подписывается декларация  о произхождение денег (для нужды статистики), к которую не нужны никаких доказательств. Тоест деньги можно свободно перевести из частного счета или из оффшра и задекларировать, что ето собственные деньги.  Итак, будем считать, что первый этап пройден.

Име­ется фирма, учредитель (хозяин капитала) является дирек­тором. Следующий этап - вы­бор и оформление объекта. Стандартной практикой в работе риэлтерских фирм является внесение покупа­телем невозвратного зало­га (обычно 10 % с стоймостью) с целью резервации выб­ранного объекта. Перед внесением залога рекомен­дуется выяснить основные условия будущей сделки, в частности, когда и на каких условиях будет подписы­ваться договор купли про­дажи, каким образом про­изойдет физическая переда­ча объекта, что из внутрен­него оборудования объекта включено в цену, как будут оплачены возможные за­долженности, каковы усло­вия оплаты и т. п. Несмотря на то, что риэлтеры прове­ряют права собственности продавца, объект может продаваться с долгами или какими либо другими огра­ничениями. Это вовсе не говорит об обмане, законно продать можно практичес­ки все, в том числе и долги.

Практически в каждом дого­воре купли продажи имеет­ся фраза о том, что покупа­тель ознакомлен с состоя­нием недвижимости (не только физическом, но и юридическом) и покупает ее со всеми правами и обязан­ностями. Поэтому обо всех ограничениях лучше узнать перед совершением сделки через нанятие юриста и посписывание с ним договор о полное юридическое сопровождение, в том числе выяснение юридическое состояние объекта.

Идеальным случаем при внесении залога является подписание договора о бу­дущем договоре (“Преварителен доовор за покупко-продажба”), в котором все условия сделки будут подробно описаны.

В случае отсутствия такого догово­ра перед внесением залога имеет смысл хотя бы вкратце сформулировать основные условия, на кото­рых состоится сделка. После совершения сдел­ки (подписания договора купли продажи), она должна быть зарегистрирована в суде по вписывания (в других стран - кадастре недвижимости) по месту расположения объек­та. Что очень удобно, это действие в Болгарии делает служебно нотариус, перед которого подписанны договор о купли-продаже недвижимость и он сам проверяет и несет ответственность о правильность поданных документов, поэтому вероятность об отказе регистрацию в суде по вписывания почти нулевая.

Сделка считается совер­шенной с момента произведенную ре­гистрацию в суде по вписывания. Это в Болгарии делается в срок от 1 до 3 рабочих дней, после чего приобретатель получает свой документ о собственность (“нотарален акт”).

Например в Праге (Чехии) етот период тянется более полугода.

Как делается оплата?

Большин­ство операций с недвижи­мостью оплачивается, как правило, посредством нота­риуса (инагда посредством банка или адвоката). Покупатель и продавец подписывают нотариальны акт и все остальные документы (просьба для нотариуса, деклрации для семейное состоние и отсуствие налогвых обязонностей и др.), оплачивают налог на недвижисть (2 %) и такса нотариуса (по прогресивная таблица); оставляют все документы у нотариуса и едут либо в банк, где проходит оплата основную сумму по недвижимость либо передают деньги в наличке перед нотариуса; продавец потверждает нотариусу проведенную оплату (по телефона или вместе возвращаются к нотариусу).

Только после потверждение о проведенную оплату нотариус едет вписывать сделку (регистрировать) в суде  вписывания.В зависимости от конкрет­ных обстоятельств, часть оплаты может быть выда­на продавцу и при осво­бождении объекта и переда­че ключей или при представленные документы о оплате всех комунальных разходов.

Дан­ные условия оговаривают­ся индивидуально.     

                                                                                  Адв. Николай Коларов